賃貸情報

賃貸人が賃貸借の目的物を譲渡した場合、賃借人は（後述の対抗要件を有しない限り）新所有者に対して賃借権を対抗できない。したがって、新所有者が賃借権を承認しないときは、賃貸借契約は終了する。これがローマ法以来「売買は賃貸借を破る」の法格言によって表されてきた原則である。


不動産賃借権の対抗力
ただし目的物が不動産である場合には、賃借権を登記することで新所有者に対しても賃借権の存在を主張し、継続して賃借することができる（これを賃借権を新所有者に対して「対抗できる」という）。しかし賃借権が登記されている土地や建物には買い手がつかない場合もある。よって通常の貸主は賃借権の登記に対して消極的である。そして賃借人にはその登記を請求する権利がないという裁判例があり、学説の主流もこれに賛成したため、賃借権を登記することで新所有者に対抗することは事実上困難であった。

そこで建物の保護に関する法律や借地法、借家法によってもっと容易に賃借権を新所有者に対して対抗できるような制度が整備された。その後、これらの規定は借地借家法に吸収されている。

なお、賃借権を新所有者にも対抗できる場合、敷金返還債務も新所有者が引き継ぐとした裁判例がある。このため、このことを逆手にとって強制執行を妨害することが企てられる場合もある。つまり、所有している不動産について差押えを受けそうになった者が第三者と通謀して賃貸人にとって非常に不利な賃貸借契約を結んでしまう。具体的には極めて高額の敷金を差し入れ、極めて低額の賃料を設定し、長期間の賃貸借契約を締結したように仮装するのである。するとたとえ差押えがされてその不動産が競売に付されて落札されたとしても、もれなくその非常に不利な賃貸借契約が付随してくることになるため、その不動産の買受申出を躊躇させることが期待できるのである。もっとも、このような濫用的賃貸借は、民事執行法の改正や判例の努力等により現在では少なくなった。


動産賃借権の対抗力
動産を目的物とする賃借権はどのような場合に新所有者に対しても主張できるのか、民法上は明文を欠いている。その動産の引渡しを受けていれば、換言すればその動産を占有していれば目的物の所有者が代わったとしても新たな所有者に対して主張することができる。すなわち、引渡し（占有）を解釈上対抗要件とするのが多数説である。


また、本当によい物件は当然に高い、万人に「掘り出し物」と呼べるものは存在しないのだ。そういう意味で、条件の悪い物件の中からいかに自分にあった部屋を見つけ、いかに安くするかが家賃交渉のキモともいえる