賃貸情報

賃借人が賃借している目的物を使用収益する必要がなくなった場合には、これをさらに他人へ賃借したり、あるいは賃借権そのものを他者へ譲渡することが考えられる。しかし乱暴で常識のない人物へ部屋が又貸しされたり、有能で勤勉な小作農から無能で怠惰な小作農へと土地の賃借権が譲渡されるのは賃貸人として見過ごすわけにはいかない。そこで、日本の民法においては、賃貸人の承諾を得ないでされた転貸や賃借権の譲渡は、賃貸人に対抗できない上、賃貸借契約の解除原因となっている（第612条）。もっとも、賃借権の譲渡を認めるイギリスのような国もあるし、日本でもギュスターヴ・エミール・ボアソナードが起草した旧民法では認められていた（旧民法は法典論争の結果、施行されなかった）。なお、地上権や永小作権などは経済的には賃借権と同様の働きをするものの物権であるため自由に譲渡することができる。

以下、転貸借・賃借権の譲渡が無断でされた場合と、賃貸人の承諾を得た場合に分けて説明する。


承諾のない場合
賃借人は、賃貸人の承諾がなければ目的物を転貸したり、賃借権を譲渡することはできない。承諾なしに行ったときは、賃貸人は契約を解除することができるというのは前述のとおりである（民法612条）。　

ただし、土地の無断転貸が賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合においては解除権は発生しないというのが判例である（最高裁昭和28年9月25日・民集7巻9号979頁）。これは無断譲渡（最高裁39年6月30日判決・民集18巻5号991頁）や借家権についても同様である。ここでいう特段の事情とは、例えば形式的に賃借人の名義が代わったけれども実質的に見れば賃借人に変更がない場合などが挙げられる。

承諾がある転貸
賃貸人の承諾を得て行った転貸や賃借権の譲渡は、当然有効であるし、解除原因とならないことも当然である（民法612条1項参照）。

転貸の場合、転貸を受けた者（転借人）が賃貸人に対して直接義務を負うことになる（民法613条1項前段）。したがって、賃貸人は転借人から直接賃料を受け取ることもできる。

民法の一般原則からいえば、転借人が賃料支払義務を負うのは賃借人（転貸人）に対してであって、もとの賃貸人に対してではない。例えば、BがA所有の甲不動産を賃借し、これをCに転貸している場合には、AB間、BC間に賃貸借契約関係はあるがAC間には契約関係は存在しないから、CはBに対して賃料を支払う義務はあってもAに対して賃料を支払う義務はないということになるはずである。上記の民法の規定は、この原則に対する例外として理解することができる。

この例外は、あくまでも賃貸人の賃料確保のためであって、賃貸人に望外の利益を得させるためのものではないから、賃貸人が転借人に請求できる金額は、賃貸人が賃借人に対して有する賃料債権の額が限度となる。例えば、上記の例で、AがBに対して賃料月額20万円で甲不動産を賃貸し、BがCに賃料月額30万円で賃貸している場合、AがCに請求できる金額は20万円である。

なお、転借人が負担する転貸人と賃貸人に対する賃料支払義務は連帯債権の関係にあるといわれることがある。また、転借人は賃料を賃借人（転貸人）に前払いしている場合であっても賃貸人に対抗することができない（民法613条1項後段）。

転貸がされている場合、もとの賃貸借契約が解除されたときに転借人が影響を受けるかどうかが問題となる。判例によれば、賃貸人と賃借人がもとの賃貸借契約を合意解除した場合でも、特段の事情がない限り、転借人に合意解除の効力を対抗することはできず、転借人は引き続き目的物を使用収益することができる（最高裁昭和37年2月1日判決）。一方、賃貸人がもとの賃貸借契約を債務不履行によって解除した場合には、転借人は目的物を使用収益する権利を失うとされている（最高裁平成9年2月25日判決・民集51巻2号398頁）。もっとも、これらの判例には批判も強い。なぜなら、債務不履行に基づく解除原因がある場合であっても合意解除の体裁をとる場合もあるし、賃貸人と賃借人が通謀して債務不履行による解除を装えば転借人を容易に追い出すことができるからである。


承諾がある賃借権の譲渡
賃借権が譲渡された場合、それまでの賃借人が契約関係から離脱して従来からの賃貸人と新たな賃借人の間に契約関係が移転する。ただし敷金の返還請求権は新たな賃借人（賃借権の譲受人）には移転しないと解されている。


借地借家法による修正
借地借家法が適用される場合、転貸や賃貸借権の譲渡が比較的容易に認められる場合もある。すなわち、借地契約については、一定の場合、賃貸人の承諾がなくても裁判所の許可を得れば転貸や譲渡をすることができる（借地借家法19条、20条）。この規定（特に20条）では借地上の建物に抵当権が設定されている場合などが想定されている。つまり、抵当権が実行されて借地上の建物が競売にかけられ、買い受けられた場合、建物の所有権とともに土地の賃借権も「従たる権利」（従物の項目を参照）として買受人に移転する。しかしそれは賃借権（借地権）の無断譲渡にほかならず、借地契約の解除原因になってしまうのが原則である。これでは抵当権を設定することが事実上不可能となるため、このような規定が必要になる。